SVJ není neomezený vládce. Co si může a nemůže dovolit?

Co může SVJ zakázat?

„SVJ spravuje společné části domu, nikoli jednotlivé byty. Může proto přijímat pravidla a rozhodovat jen v záležitostech, které se týkají společných částí domu, například o zásazích do fasády, střechy, společných rozvodů (včetně tepelné soustavy), výtahu nebo společných prostor. V rámci pravidel pro správu domu může SVJ upravit také způsob užívání společných částí domu a pravidla společného soužití. Může například stanovit pravidla pro užívání společných prostor, určit přiměřenou dobu pro provádění hlučných stavebních prací v bytech nebo upravit způsob nakládání s odpady či pohyb ve společných prostorách. Tato pravidla však musí být přiměřená, nesmějí bezdůvodně omezovat vlastnická práva jednotlivých vlastníků a musí sledovat ochranu práv ostatních obyvatel domu.“

Malebná roubenka Lucie Bílé: Jak to vypadá uvnitř?

Co SVJ nemůže vlastníkovi nařídit?

 „SVJ naopak nemůže bez zákonného důvodu zasahovat do výkonu vlastnického práva uvnitř bytu. Nemůže například určovat, jaký nábytek bude vlastník používat, zakazovat běžné užívání bytu nebo vstupovat do bytu bez zákonného důvodu. Každé omezení vlastnického práva musí být přiměřené, odůvodněné a musí sledovat ochranu společných částí domu nebo práv ostatních vlastníků. Ani stanovy SVJ nemohou ukládat povinnosti, které zákon nepřipouští nebo nepřiměřeně zasahují do vlastnického práva.“

Jak velký vliv má běžný vlastník na rozhodování SVJ?

„ Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění vlastníků, které rozhoduje o nejdůležitějších otázkách týkajících se správy domu a pozemku. Schvaluje například obsah stanov, jejich změnu, rozpočet, výši příspěvků na správu domu, účetní závěrku, plán oprav a rekonstrukcí, rozhoduje o přijetí úvěru, nebo o významných investicích. V některých případech rozhoduje také o stavebních úpravách společných částí domu nebo o udělení souhlasu se zásahy do nich. Každý vlastník má právo účastnit se shromáždění, hlasovat, navrhovat doplnění programu, klást dotazy členům výboru a požadovat informace týkající se hospodaření a správy domu. Hlasovací právo se zpravidla odvíjí od velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Účast na shromáždění má pro vlastníky zásadní význam. Právě zde se rozhoduje o otázkách, které mohou dlouhodobě ovlivnit hodnotu jejich nemovitosti i výši pravidelných plateb. Pokud vlastník považuje přijaté usnesení za nezákonné nebo za rozhodnutí, které nepřiměřeně zasahuje do jeho práv, může za podmínek stanovených občanským zákoníkem navrhnout soudu, aby jeho platnost přezkoumal.“

Chytré domy jsou už i z historických budov

Potřebuje vlastník souhlas SVJ při rekonstrukci bytu?

„Záleží na rozsahu rekonstrukce. Pokud jde pouze o úpravy uvnitř bytu bez zásahu do společných částí domu, souhlas SVJ zpravidla není nutný. Naopak souhlas bývá nezbytný při zásazích do nosných konstrukcí, společných rozvodů, fasády, balkonů nebo při instalaci venkovních jednotek klimatizace, tepelných čerpadel či venkovního stínění. Před zahájením rekonstrukce je proto vhodné nejprve prostudovat stanovy SVJ a ověřit, zda nutné doložit výboru technickou dokumentaci nebo například revizní zprávu – typicky při opravě či výměně elektroinstalace v bytě či při zásazích do tepelné soustavy.“

Jaké stavební úpravy může vlastník provést bez souhlasu SVJ?

„Pokud se stavební úpravy týkají pouze vnitřku bytu a nezasahují do nosných konstrukcí, společných částí domu ani společných rozvodů, souhlas SVJ zpravidla není potřeba. Typicky jde o výměnu podlah, kuchyňské linky, sanitárního vybavení nebo nenosných příček. Podrobnější podmínky či pravidla pro provádění stavebních úprav v bytě pak mohou konkretizovat také stanovy, eventuálně domovní řád. V některých případech, především i starších domů si může SVJ i v případě nenosných příček vyžádat stanovisko statika. Jakmile však úprava zasáhne do společných částí domu, například do nosných konstrukcí, fasády, balkonu, lodžie, stoupaček nebo mění vzhled domu, je zpravidla nutný souhlas SVJ.“

Novostavba se může finančně vyplatit víc, než starý byt

Co může majitel bytu dělat, pokud nesouhlasí s rozhodnutím SVJ?

„Prvním krokem by měla být snaha spor vyřešit přímo v rámci SVJ – požádat o vysvětlení rozhodnutí, navrhnout nové projednání věci nebo předložit další podklady. Pokud má vlastník za to, že usnesení shromáždění odporuje zákonu, stanovám nebo nepřiměřeně zasahuje do jeho práv, může podat návrh na jeho přezkum soudu podle občanského zákoníku. Je však třeba dodržet zákonné lhůty, které jsou poměrně krátké. Proto je vhodné obrátit se na advokáta bez zbytečného odkladu.“

Může SVJ zakázat krátkodobé pronájmy přes Airbnb?

„ Ne. Samotný krátkodobý pronájem bytu prostřednictvím platforem, jako je Airbnb, nemůže SVJ vlastníkovi obecně zakázat. Nejvyšší soud opakovaně zdůraznil, že společenství vlastníků se při přijímání nebo změně stanov může pohybovat pouze v mezích své zákonné působnosti. Prostřednictvím stanov proto nemůže upravovat otázky, které přesahují správu domu a pozemku, ani nepřiměřeně omezovat výkon vlastnického práva jednotlivých vlastníků. To však neznamená, že vlastník může byt užívat bez jakýchkoliv omezení. Každý vlastník je povinen zdržet se všeho, co nad míru přiměřenou poměrům omezuje nebo obtěžuje ostatní vlastníky při výkonu jejich práv. Pokud krátkodobé ubytování vede k opakovanému rušení nočního klidu, poškozování společných částí domu, narušování bezpečnosti nebo jinému obtěžování ostatních obyvatel, může se SVJ domáhat ochrany prostředky, které mu občanský zákoník svěřuje. Rozhodující proto není skutečnost, že je byt nabízen prostřednictvím Airbnb, ale konkrétní způsob jeho užívání a jeho dopady na ostatní vlastníky. Každý případ je třeba posuzovat individuálně.“

Nemovitost s hypotékou? Tohle udělejte, jinak ji neprodáte!

Může SVJ vlastníka přinutit k umožnění vstupu do jeho bytu?

„Občanský zákoník ukládá vlastníkovi povinnost umožnit vstup do bytu, je-li to nezbytné pro opravu, údržbu nebo kontrolu společných částí domu nebo zařízení sloužících ostatním vlastníkům. Typicky jde o stoupačky, rozvody vody, plynu, vytápění nebo kanalizaci. SVJ by mělo termín oznámit předem a zásah provést v nezbytném rozsahu. Výjimkou jsou havarijní situace, například únik vody nebo plynu, kdy je nutné jednat bezodkladně i bez předchozího oznámení.“

Může SVJ uložit vlastníkovi pokutu?

„Otázka smluvních pokut ve stanovách SVJ není dosud jednoznačně vyřešena. Důvodem je mimo jiné skutečnost, že stanovy nejsou klasickou smlouvou uzavíranou mezi vlastníky, ale pravidly přijímanými většinovým rozhodnutím shromáždění. SVJ se při tvorbě stanov může pohybovat pouze v mezích své zákonné působnosti a nemůže jejich prostřednictvím vytvářet nové povinnosti nebo nepřiměřeně zasahovat do vlastnického práva. Každou smluvní pokutu je proto třeba posuzovat individuálně s ohledem na její zákonnost, účel i přiměřenost.“

10 rad, proč a jak prodat nemovitost na vlastní pěst

Co je SVJ?

Společenství vlastníků jednotek, tedy SVJ, je právnická osoba, která se stará o správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku. Povinně se zřizuje v domech, kde je aspoň 5 jednotek a 4 různí majitelé. SVJ nesmí podnikat, řeší jen chod domu (např. opravy střechy, úklid, fond oprav). Členem se stáváte automaticky koupí bytu a členy jsou tak všichni majitelé bytů v daném domě. SVJ řídí ho shromáždění vlastníků (všichni majitelé) a volený výbor nebo předseda.