Pronájem garáže: zlaté vejce se snadno změní v noční můru

„Pronájem garáže se může na první pohled zdát jako jednoduchá dohoda mezi dvěma lidmi – jeden má volnou garáž, druhý potřebuje místo na parkování nebo uskladnění věcí. Právě tato zdánlivá jednoduchost však často vede k podcenění právních i praktických rizik,“ upozorňuje JUDr. Ondřej Preuss z Dostupný advokát.cz. Může se stát, že nájemce přestane platit, způsobí škodu třeba tím, že poškodí vrata, nebo po skončení smlouvy odmítá prostor opustit.

6 tipů, jak vydělat na realitách i bez milionů v bance

Garáž není sklad

Pronajímatelé také často garáž využívají i jako skladovací prostor. „Nájemci zde neukládají pouze automobil, ale často i kola, nářadí, sportovní vybavení nebo sezónní věci z domácnosti. Právě v tom však vzniká první riziko – garáž se využívá k jinému účelu, než jaký si pronajímatel původně představoval,“ varuje advokát. Podle něj je proto důležité vyjasnit účel užívání. Jestliže je garáž pronajata jako prostor k parkování, je třeba zabránit tomu, aby se změnila v nelegální sklad nebo dílnu. Bez kvalitní a jasné smlouvy byste proto neměli pronajímat ani »pouhou« garáž.

Bouřky prověřují nejen střechy, ale i pojistky

5 nejčastějších chyb při pronájmu garáže

Pronájem garáže lidé často podceňují právě proto, že nejde o byt. To však neznamená, že rizika jsou menší. Nejčastěji dělají tyto chyby:

1. Používání univerzálních vzorů smluv stažených z internetu. Ty bývají obecné, neřeší specifické situace a často obsahují neaktuální formulace. Pronajímatel pak žije v domnění, že má vše ošetřeno, ale ve skutečnosti mu smlouva neposkytuje žádnou reálnou ochranu.
2. Nejasné vymezení účelu užívání. Nájemce si pronajme garáž na parkování, ale postupně ji začne používat jako sklad. V extrémních případech se z garáže stane dílna nebo prostor pro podnikání. To může přinést nejen škody, ale i problémy se sousedy nebo se stavebními předpisy.
3. Chybějící předávací protokol. Pokud pronajímatel nepředá garáž formálně a nezaznamená její stav, těžko později prokáže, že škodu způsobil nájemce.
4. Úhrada nájemného v hotovosti bez dokladu. Jakmile vznikne spor, není možné doložit, zda nájemce platil, nebo nikoli.
5. Chybějící pojištění garáže. Majitelé se domnívají se, že vše automaticky kryje jejich pojištění domácnosti, což však nemusí být pravda. V případě požáru, vykradení nebo vandalismu pak přijde nepříjemné překvapení.

Investiční byt už není jistota zisku: Co se změnilo?

Smlouva je jistota

Uzavřít smlouvu pronájmu garáže jen na »na dobré slovo«, i když jde o známé, sousedy nebo příbuzné, se nevyplácí. Když se pokazí vztahy, je ústní dohoda jen velmi obtížně prokazatelná. „Smlouva o pronájmu garáže představuje základní nástroj prevence. Jasně určuje, kdo je nájemcem, kdo pronajímatelem, jaký prostor je pronajímán, za jakých podmínek a na jak dlouho,“ upozorňuje JUDr. Preuss. Dobře připravená smlouva o pronájmu garáže by měla být konkrétní, srozumitelná a především úplná. Neurčitost je nejčastější příčinou sporů. Tohle by v ní nemělo chybět:

• Předmět pronájmu - smlouva musí přesně identifikovat garáž (adresa, číslo jednotky nebo popis, pokud jde o stání v hromadné garáži).
• Účel nájmu – tedy zda prostor slouží pouze k parkování automobilu, nebo zda je povoleno i skladování věcí. „Pokud pronajímatel nechce riskovat například skladování hořlavin, měl by to výslovně zakázat,“ radí advokát.
• Výše nájemného – přesná výše, splatnost a způsob úhrady, aby později nevznikaly pochybnosti.
• Kauce - peněžitá záruka, kterou nájemce skládá předem jako finanční pojistku pro případ neplacení nebo způsobených škod.
• Údržba - úprava toho, kdo odpovídá za běžnou údržbu a kdo hradí opravy. „Bez této části se může stát, že pronajímatel očekává, že nájemce opraví drobné závady, zatímco nájemce má za to, že vše je povinností majitele,“ uvádí JUDr. Preuss.
• Odpovědnost za škody – kdo a do jaké míry zodpovídá na škody (např. nájemce poškodí vrata nebo způsobí požár, nebo pronajímatel zanedbá údržbu a do garáže začne zatékat)
• Ukončení nájmu - výpovědní lhůty, možnost okamžité výpovědi při porušení povinností nebo povinnost vyklidit garáž.

Hypotéka na dům u moře? Tímhle si musíte projít!

Bez pojistky riskujete

Garáže často nejsou pojištěné, přestože u nich dochází k rizikovým událostem. Mnoho lidí si myslí, že garáž je automaticky pojištěna spolu s bytem nebo domem. Záleží ale na tom, zda je garáž součástí stavby, samostatnou jednotkou nebo jen pronajatým prostorem v hromadné garáži. Navíc bývají garáže také častým cílem zlodějů a bez pojištění můžou být škody velmi vysoké.

Pohlídejte obsah pojistky

Je zásadní, jestli jde o pojištění samotné stavby, nebo pojištění věcí uvnitř. „Pojištění stavby zpravidla kryje škody způsobené požárem, povodní nebo vandalismem na konstrukci garáže. Pokud však nájemce skladuje uvnitř věci, například kola nebo nářadí, tyto předměty nemusí být automaticky kryty. Nájemce by si měl ověřit, zda se na ně vztahuje jeho pojištění domácnosti, případně zda potřebuje připojištění,“ vysvětluje advokát.

10 rad, proč a jak prodat nemovitost na vlastní pěst

Nepodceňte odpovědnost za škody

Pronajímatel by měl ve smlouvě výslovně zakázat skladování nebezpečných látek. Pokud například nájemce způsobí škodu neopatrnou manipulací s hořlavinami, pojišťovna může podle okolností a pojistných podmínek plnění krátit či odmítnout. Za způsobenou škodu přitom může odpovídat nájemce.

Kdo odpovídá za škodu v garáži?

Odpovědnost se zpravidla odvíjí od toho, kdo škodu způsobil, a bez smlouvy a pojištění bývá řešení komplikované.

• Nájemce odpovídá za škody, které způsobí svým jednáním nebo zanedbáním. Pokud například poškodí vrata při neopatrném parkování, bude povinen škodu uhradit. Problém nastává, pokud není jasně zdokumentováno, v jakém stavu byla garáž předána.
• Pronajímatel naopak odpovídá za to, že garáž je způsobilá k užívání. Pokud například do garáže zatéká střechou nebo nefunguje elektrická instalace, jde o závadu, kterou musí řešit majitel, pokud se strany nedohodnou jinak.

Chce to jasná pravidla

Velmi složité bývají i případy požárů. Pokud nájemce skladuje zakázané hořlaviny a dojde k požáru, může být odpovědný nejen za škodu na garáži, ale i za škody na okolních objektech. Takové situace mohou mít statisícové dopady. Proto je vhodné mít ve smlouvě o pronájmu garáže jasně upraveno, kdo odpovídá za jaké škody, jak se bude postupovat při pojistných událostech a jaké povinnosti mají obě strany.

15 rad pro majitele domu od známé advokátky: Jak ohlídat pojišťovnu, aby platila?

Příjem musíte danit

Mnoho lidí si pořizuje garáže jako investici, protože jejich pořizovací cena bývá nižší než u bytů, ale poptávka po pronájmu je vysoká. Zapomínají ale na daňové povinnosti. „Příjem z pronájmu se zpravidla zdaňuje jako příjem z nájmu podle zákona o daních z příjmů. Pronajímatel by jej měl uvést v daňovém přiznání a může proti němu uplatnit výdaje, například paušální nebo skutečné náklady na údržbu. Pokud ale pronajímatel vedle samotného pronájmu poskytuje další služby nebo jde o majetek využívaný v jeho podnikání, může být daňový režim jiný,“ vysvětluje JUDr. Preuss.

Jak se »zbavit« nájemníka

Konec nájemního vztahu bývá nejčastějším zdrojem konfliktů. „Nájemce může odmítat garáž vyklidit, pronajímatel může chtít prostor zpět dříve a obě strany mohou mít odlišnou představu o výpovědi.

Základní rozdíl je v tom, zda byla smlouva o pronájmu garáže uzavřena na dobu určitou, nebo neurčitou,“ popisuje advokát. Pronajímatel i nájemce si mohou sjednat vlastní podmínky, ale pokud smlouva mlčí, použijí se zákonná pravidla.

• U doby určité nájem obvykle končí uplynutím sjednané doby. Přesto je vhodné ve smlouvě upravit, zda je možné nájem prodloužit nebo jakým způsobem se bude předávat prostor zpět.
• U doby neurčité je ukončení možné výpovědí, přičemž je třeba respektovat výpovědní lhůtu.

„Pokud nájemce odmítá prostor opustit, situace se může rychle změnit ve vážný právní problém. V takovém případě je vhodné obrátit se na advokáta, který pomůže s výpovědí i případným soudním řešením,“ radí JUDr. Preuss.

Hypotéku získáte i bez nemovitosti. Šetří to nervy.

Okamžitá výpověď

Vyplatí se přímo ve smlouvě upravit možnost okamžité výpovědi v případě porušení povinností, například pokud nájemce dlouhodobě neplatí nebo užívá garáž v rozporu s účelem.

Sepište předávací protokol

Velmi důležitý je také proces předání. „Na základě sporů, které jsme řešili v praxi, doporučujeme sepsat předávací protokol, vrátit klíče a zkontrolovat stav garáže. Pokud došlo ke škodám, je nutné řešit náhradu nebo započtení z kauce,“ doporučuje advokát.