Právník radí, na co dát pozor. Největší pasti nájemního bydlení.

Kauce (jistota)

Většina pronajímatelů vyžaduje zaplacení kauce. Můžou ale chtít částku maximálně ve výši tří měsíčních nájmů (bez záloh na služby). „Z této kauce může pronajímatel hradit dluh na nájemném, škody v bytě, nedoplatky při vyúčtování atp. Kauce však nemůže být použita za běžné opotřebení bytu způsobené jeho užíváním,“ vysvětluje advokát.

• V nájemní smlouvě by mělo být jasně stanoveno, za jakých podmínek lze kauci použít.
• Celá kauce (případně její část) by měla být vrácena v den skončení nájmu, a to včetně úroků ode dne jejího poskytnutí.

Předání bytu

Už při přebírání bytu je potřeba myslet na jeho vracení. Budoucím sporům zabrání předávací protokol, který je možné doplnit fotkami či videem. „V protokolu by mělo být jasně vymezeno, jaká část bytu je již před předáním poškozena, např. podlaha, kuchyňská linka, rozbité obklady či sociální zařízení v koupelně atd. Současně by mělo být zdokumentováno i vybavení bytu (pračka, lednice apod.),“ radí Mgr. Vrběcký. Nezapomeňte si zapsat stav měřičů kvůli vyúčtování spotřebovaných energií nebo vody.

6 tipů, jak vydělat na realitách i bez milionů v bance

Smluvní pokuta

Pronajímatel sice může po nájemníkovi požadovat smluvní pokutu, ale její výše je omezena. Nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a navíc nesmí být nepřiměřená. „V praxi to znamená, že i při dodržení zákonného limitu pro její výši ji nemusí nájemce zaplatit, pokud je s ohledem na jeho porušení povinností nepřiměřená,“ vysvětluje Mgr. Vrběcký.

Příklad: Rozbili jste skleněnou výplň u dveří do  pokoje? Majitel může chtít zaplatit za jejich opravu  nebo si uvedenou částku »stáhnout« z kauce.  Nemůže ale chtít trojnásobek nájmu, neboť by se  jednalo o nepřiměřenou částku, která neodpovídá rozbité skleněné výplni dveří.

Služby

Vyplatí se jasně uvést, které služby zajišťuje pronajímatel, a které si nájemce zařizuje sám. Pronajímatel většinou zajišťuje tzv. nezbytné služby (dodávky tepla, dodávky vody, osvětlení a úklid společných částí domu, odvoz komunálního odpadu, zajištění příjmu televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu).

K zaplaceným službám musí nájemník každoročně dostat vyúčtování, aby bylo zřejmé, jakou měl skutečnou spotřebu a jak pronajímatel platbu vypočítal. „Pokud tuto povinnost nesplní, je nájemce oprávněn požadovat pokutu v maximální výši 50 Kč za každý započatý den prodlení (pokud není dohodnuto jinak),“ radí advokát.

Bouřky prověřují nejen střechy, ale i pojistky

Spory kolem fondu oprav

Časté jsou spory okolo fondu oprav (příspěvek na správu domu a pozemku, který platí vlastník bytu společenství vlastníků jednotek). Pronajímatel by ho ale neměl po nájemníkovi chtít zaplatit, protože jde o službu, ze které nájemník nemá  okamžitý prospěch.

Zvyšování nájemného

Pronajímatel nemůže zvyšovat nájemné libovolně a v případě, že si strany zvyšování nájemného ve smlouvě výslovně vyloučí, tak nájem nemůže být zvýšen. Pronajímatel musí dodržet určitý postup a formu. Návrh musí nájemník dostat písemně (a v případném sporu musí pronajímatel doručení prokázat). Po zvýšení smí nájemné svou výší odpovídat nájemnému obvyklému v místě i čase za obdobný byt a navíc nesmí být v posledních třech letech vyšší než 20 %. Navíc pak musí být dodržen časový odstup dvanácti měsíců od posledního zvýšení nájemného.

Příklad: Předloni vám majitel zvýšil nájem o 15 %,  letos tak může navrhnout zvýšení jen o 5 %. 

Nemovitost s hypotékou? Tohle udělejte, jinak ji neprodáte!

Kontrola bytu

Někteří pronajímatelé si rádi osobně hlídají, jak se nájemník v bytě chová. Rozhodně ale nemůžou přijít kdykoli. „Pronajímatel má možnost vstupu do své nemovitosti, ale je vhodné si podmínky vstupu upravit v nájemní smlouvě,“ potvrzuje právník. Pronajímatel by rozhodně neměl chodit bez ohlášení nebo dokonce svolení nebo v nepřítomnosti nájemníka.

Podnájem

Řada lidí si neuvědomuje, že je rozdíl mezi nájemníkem a podnájemníkem. Zatímco nájemník si pronajímá byt přímo od pronajímatele, podnájemník má smluvní vztah s nájemníkem, nikoli pronajímatelem. A když skončí v nájmu nájemník, »sveze« se s ním i podnájemník.

Kauce na pronájem: Zákon ji limituje, ale může se i zvýšit

Výpověď

Pronajímatel nemůže nájem ukončit ústně. „U výpovědi je nutná písemná forma,“ potvrzuje advokát. Je ji možné dát jak ze zákonem (nebo smlouvou) daných důvodů, tak i bez nich. „V případě, že je dána výpověď, musí se důvod výpovědi uvést,“ upozorňuje Mgr. Vrběcký. Podmínky pro ukončení nájmu se liší podle toho, jestli jde o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou:

• doba určitá – smlouvu je možné ukončit dříve, jen pokud je taková možnost stanovená přímo ve smlouvě. Pro obě strany přitom musí platit stejná pravidla. Jinak není možné smlouvu na dobu určitou vypovědět bez udání konkrétního zákonného důvodu (např. nájemník hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu).
• doba neurčitá – nájemník může dát výpověď z nájmu na dobu neurčitou kdykoliv, i bez uvedení důvodů. „Musí ale dodržet tříměsíční výpovědní dobu, pokud však v nájemní smlouvě s pronajímatelem není stanoveno jinak,“ říká advokát. Naopak pronajímatel může dát nájemníkovi v případě nájmu na dobu neurčitou výpověď jen z určitých důvodů stanovených zákonem, např. za situace, že do bytu se chce sám nastěhovat, příp. ho potřebuje pro své příbuzné nebo děti.

Rada: Dostali jste výpověď z nájmu kvůli rodině pronajímatele? Pokud pronajímatel do bytu své příbuzné nenastěhoval, můžete žádat náhradu vzniklých škod nebo zpochybnit platnost výpovědi. Vznést námitky a podat žalobu je ale nutné do dvou měsíců po doručení výpovědi. „Pokud nájemce nestihne podat žalobu do dvou měsíců, tak i neplatná výpověď se stane platnou a nájemce již nic nezmůže,“ varuje Mgr. Vrběcký.