Trojnásobek spořicího účtu? Deset obcí v Česku, kde se investice do bytu vrátí nejrychleji

Za jak dlouho se vrátí investice do bytu? Je to palčivější otázka než kdykoli jindy. Průměrný byt v Praze kupříkladu za poslední rok podražil o necelých osmnáct procent, přičemž ceny bytů rostly rychleji než inkasovaný nájem. Ruku v ruce s tím klesal i výnos, který takový průměrný pražský byt uměl nabídnout.

Aktuálních 3,3 procenta ročně dokáže nabídnout i lepší spořicí účet a navíc bez starostí. Návratnost takové investice je navíc v tomto případě dlouhých třicet let. Jedinou motivací k nákupu pražského bytu je tak spekulace na růst jeho ceny. Ale ta přece nemusí růst donekonečna. V Česku ale naštěstí existují lokality, kde se investice do bytu vrátí za zlomek času co v metropoli. 

Podle statistik portálu Sreality existují v Česku momentálně lokality, které dokážou vrátit investici do bytu i za devět let, přičemž vstupní investice je řádově menší než v případě hlavního města. Už kolem hodiny jízdy autem z metropole stačí mnohdy na to, aby ceny bytů oproti Praze spadly i o více než osmdesát procent, přičemž výše nájemného zdaleka tak hluboko nepadá.

Nejvýnosnější lokality tak dokážou na nájemném ročně vynášet i přes deset procent. Z hodnoty jednoho pražského bytu tak lze teoreticky vytvořit celé portfolio bytů generující solidní měsíční rentu a celá investice se může vrátit zhruba za dekádu. Vybrali jsme obce, které alespoň na papíře slibují nejrychlejší návratnost investice do bytu v Česku. 

Celkově platí, že investice do menších bytů o velikosti 20 až 39 metrů v těchto méně známých lokalitách může být výhodná, ovšem za cenu vyšší péče, důkladného výběru nájemníků a větší tolerance vůči lokálním výkyvům. Výnosy zde nejsou zajištěny prestiží adresy, ale čistě poměrem ceny k nájmu a schopností byty dlouhodobě pronajímat. Na druhou stranu – nízké vstupní náklady znamenají, že si tuto investici může dovolit i jednotlivec bez milionového kapitálu.

Varnsdorf | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 13 let

Investice do menších bytů o velikosti 20–39 m² ve Varnsdorfu se vrátí zhruba za 13 let. Průměrná kupní cena bytu se tu pohybuje kolem 850 tisíc korun, zatímco měsíční nájem činí přibližně 5 600 korun. Inzerce, po kterou majitel bytu hledá nájemníka, zde trvá v průměru 71 dní, což značí spíše průměrný zájem nájemníků. Varnsdorf nabízí průměrný roční výnos kolem 7,7 procenta, nižší vstupní náklady zůstávají relativní výhodou.

Zajímavost: Varnsdorf leží přímo u hranic s Německem a řada nájemníků zde pracuje v příhraničním průmyslu. Kvůli nižším nákladům na bydlení zde roste zájem o levné podnájmy, především u mladých párů a dělníků dojíždějících za prací přes hranice.

Mikulášovice | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 13 let

V Mikulášovicích stojí menší byt v průměru milion korun a lze ho pronajmout za přibližně 6 800 korun měsíčně. Taková kombinace vede ke zhruba třináctileté návratnosti investice. Poptávka po pronájmu zde není nijak mimořádná – byty se nabízejí v průměru 53 dní, což je lehce podprůměrný údaj. Svým výnosem jsou Mikulášovice na obdobné úrovni jako Varnsdorf.

Zajímavost: Mikulášovice jsou jednou z nejmenších obcí v přehledu, ale blízkost Národního parku České Švýcarsko zvyšuje turistický potenciál. V některých případech jsou malé byty krátkodobě pronajímány jako levné alternativy k dražším ubytovacím zařízením.

Bezdružice | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 13 let

Malé byty v Bezdružicích stojí kolem milionu korun, zatímco průměrné nájemné činí zhruba 6 900 korun. Návratnost se tak pohybuje opět na hranici 13 let. Inzerce bytů zde trvá v průměru 120 dní, což je nejdelší z našeho seznamu – to může znamenat horší likviditu nebo menší zájem o nájemní bydlení. Důležitým faktorem bude schopnost najít stabilního nájemce.

Zajímavost: Ačkoliv trh s nájmy v Bezdružicích není nijak rozsáhlý, nachází se v oblasti s vysokou koncentrací průmyslových zón – včetně oblasti Stříbro – a o levné nájmy je zájem mezi dojíždějícími zaměstnanci.

Aš | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 13 let

Aš nabízí průměrnou návratnost také ve výši 13 let. Kupní cena malých bytů je zde mírně vyšší, v průměru 1,132 milionu korun, přičemž nájemné se pohybuje kolem 7 500 korun. Díky poměrně stabilní poptávce – průměrná doba inzerce je 59 dní – může být Aš zajímavou volbou pro investory, kteří hledají kombinaci dostupné ceny a ucházejícího nájemného výnosu. Pokud se situace na nájemním trhu bude dále stabilizovat, může návratnost do budoucna klesnout pod hranici 13 let.

Zajímavost: Aš má tradičně slabší kupní sílu, ale díky své poloze u hranic s Německem funguje jako nárazníková zóna pro levné bydlení pro lidi pracující za hranicemi. To vytváří stabilní poptávku po menších bytech, zejména ve formě dlouhodobých pronájmů.

Klášterec nad Ohří | ČTK

Doba návratnosti: 12 let

V Klášterci nad Ohří se průměrná pořizovací cena malého bytu pohybuje kolem 1,28 milionu korun a pronájem přináší asi 9 153 korun měsíčně. Díky tomu je návratnost o něco příznivější – kolem 12 let. Rychlá doba inzerce (jen 22 dní) značí silný zájem o nájemní bydlení. Tato kombinace přijatelných pořizovacích nákladů, solidního výnosu a rychlé obsaditelnosti dělá z Klášterce "tajný" tip žebříčku.

Zajímavost: Klášterec je město s velmi dobrou dostupností do Kadaně, Chomutova i průmyslové zóny Triangle u Žatce, kde sídlí několik zahraničních investorů včetně korejských výrobních podniků. To generuje poptávku po bydlení u technických a montážních pracovníků.

Nejdek | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 12 let

V Nejdku se návratnost investice do malého bytu pohybuje kolem 12 let. Průměrná cena bytu zde činí 1,2 milionu korun a nájemné přibližně 8 800korun. Inzerce zde zabere zhruba 28 dní, což svědčí o poměrně rychlém zájmu nájemníků. Nejdek se tak řadí mezi vyrovnané případy – s dobrou rovnováhou mezi vstupní cenou, výnosem i poptávkou. 

Zajímavost: Nejdek je známý svou průmyslovou tradicí a je satelitním městem pro Karlovy Vary. Díky novému trendu příměstského bydlení se zde zvyšuje poptávka po levnějších bytech, zejména mezi mladými rodinami a jednotlivci, kteří chtějí uniknout dražšímu centru.

Most | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 11 let

Most patří k notoricky známým lokalitám, kde lze koupit byt levněji než jinde – menší byty zde stojí v průměru kolem milionu korun. Přestože nájmy jsou zde v průměru nižší (v průměru necelých 8 tisíc korun), návratnost se díky nízké kupní ceně pohybuje na příznivých 11 letech. Most navíc nabízí velmi živý trh – 503 pronájmů je v inzerci v průměru jen 64 dní. Pro investory, kteří hledají rychlou obsazenost a nemají předsudky vůči lokalitě, může být Most velmi zajímavou volbou.

Zajímavost: Most je dlouhodobě synonymem levného bydlení, ale zároveň městem s velmi aktivním trhem – o čemž svědčí stovky nájemních inzerátů a rychlá doba obsazení. Investoři zde často kupují více bytů najednou, čímž dosahují efektu městského "mikroportfolia".

Rovná | Profimedia.cz

Doba návratnosti: 10 let

V obci Rovná lze pořídit malý byt v průměru za 780 tisíc korun. Nájemné činí zhruba 7 tisíc korun, což znamená návratnost investice kolem 10 let. I když se jedná o menší trh s nízkým počtem inzerátů, doba potřebná k obsazení bytu není nijak dramatická – průměrně 69 dní. Lokalita osloví hlavně ty investory, kteří se orientují na nízké pořizovací náklady a nevadí jim menší objem trhu.

Zajímavost: Obec Rovná je extrémně malá a klidná – i proto je zde trh s byty minimální. Právě nízký počet inzerátů může ale znamenat výhodu: nabídka je omezená, a pokud investor najde nájemce, má často dlouhodobého obyvatele bez fluktuace.

Frymburk | ČTK

Doba návratnosti: 10 let

Frymburk zaujme především vysokým nájemným – průměrně 27 500 korun měsíčně, což je suverénně nejvíc ze všech srovnávaných lokalit. Na druhou stranu, pořizovací cena je také výrazně vyšší – přes 3,1 milionu korun. Výsledkem je návratnost zhruba 10 let. Inzerce zde trvá poměrně dlouho, kolem 181 dní, což může být výzvou. Frymburk tak osloví spíše investory s vyšším kapitálem, kteří hledají výnos v turisticky atraktivní oblasti a jsou ochotni čekat na správného nájemce.

Zajímavost: Extrémně vysoké nájemné ve Frymburku je dané především tím, že jde o oblíbenou turistickou oblast na Šumavě. Byty jsou často pronajímány krátkodobě ve stylu Airbnb, což navyšuje výnos, ale současně znamená vyšší nároky na správu a obsazenost.

Rotava | ČTK

Doba návratnosti: 9 let

Nejkratší návratnost z celého přehledu vykazuje Rotava – jen 9 let. Důvodem je mimořádně nízká pořizovací cena kolem 759 tisíc korun při současném nájemném téměř 7 300 korun. Díky tomu se investice vrací nejrychleji ze všech sledovaných obcí. I když trh není velký (aktuálně jen 13 prodejních a 13 nájemních inzerátů), průměrná doba obsazení 87 dní není nijak dramatická. Pro investory hledající levný vstup a co nejrychlejší návrat vložených prostředků jde alespoň papírově o velmi atraktivní lokalitu.

Zajímavost: Díky velmi nízké pořizovací ceně bytů patří Rotava k nejrychleji se vracejícím investicím do nemovitostí vůbec. Město těží z tradičního průmyslového zázemí i dobrého spojení na Sokolov.