6 tipů, jak vydělat na realitách i bez milionů v bance

Základní radou při investování je rozložit riziko. Nesnažte se najít jednu »nejlepší« investici. Podle investičních expertů je důležitější správně rozložit riziko a přemýšlet o tom, k čemu mají peníze sloužit. Jinou strategii totiž zvolí člověk, který chce ochránit úspory na pět let, a jinou investor budující majetek na důchod nebo pro další generace.

1. Investiční byt pečlivě vybírejte

Doba, kdy však stačilo koupit prakticky jakýkoliv byt a čekat na růst ceny, postupně končí. Stále důležitější je lokalita, demografický vývoj, dostupnost pracovních míst nebo plánovaný rozvoj okolí. Je nutné sledovat nejen pořizovací cenu, ale také budoucí poptávku po nájemním bydlení, náklady na správu a možnost budoucího prodeje.  „Rozdíl mezi dobrou a průměrnou investicí dnes často vytvářejí detaily, které mnoho kupujících přehlédne,“ říká Pavel Janeček z Royal Bridge Partners. Podle něj proto dává při výběru smysl sledovat například vývoj počtu obyvatel v dané lokalitě, plánované dopravní stavby, vznik nových pracovních center nebo univerzitních kampusů. „Právě tato zdánlivě nenápadná data často napoví více než aktuální cena za metr čtvereční. Zatímco některé lokality mohou z dlouhodobého hlediska dále růst, jiné mohou narazit na strop své atraktivity i cenového potenciálu,“ upozorňuje Janeček.

Chytré domy jsou už i z historických budov

2. S nemovitostními fondy neřešíte nájemníky

Investovat do nemovitosti, ale přitom se vyhnout možným problémům s nájemníky, opravami a správou nemovitostí umožňují nemovitostní fondy. Investují například do kancelářských budov, logistických areálů, retailových parků nebo nájemního bydlení. Máte tak šanci se podílet na výnosech z nemovitostního trhu i s výrazně nižším kapitálem a bez starostí spojených s vlastnictvím konkrétní nemovitosti. Výhodou bývá také větší diverzifikace. Zatímco majitel investičního bytu sází na jednu lokalitu a jeden typ nemovitosti, fond zpravidla rozkládá prostředky mezi více projektů, měst i segmentů trhu. Právě proto mohou být nemovitostní fondy zajímavou cestou pro investory, kteří chtějí mít část majetku navázanou na reality, ale zároveň si zachovat vyšší míru flexibility.

3. Peníze zhodnotí bydlení ve vlastním

Podceňovanou investicí je hypotéka kvůli vlastnímu bydlení. „Mnoho lidí automaticky hledá nové investiční příležitosti, přestože zajímavý potenciál může mít jejich vlastní bydlení. V některých případech totiž dává větší smysl snížit zadlužení nebo zvýšit hodnotu vlastní nemovitosti než hledat další investiční produkt,“ vysvětluje Janeček. Mimořádná splátka hypotéky, dobře načasované refinancování nebo rekonstrukce zvyšující atraktivitu a energetickou úspornost nemovitosti mohou podle něj přinést velmi zajímavý dlouhodobý efekt. „Investoři by proto měli porovnávat nejen očekávaný výnos nové investice, ale také úsporu budoucích úrokových nákladů nebo růst hodnoty vlastního majetku. Právě vlastní bydlení bývá často největším aktivem domácnosti a jeho potenciál bývá překvapivě podceňovaný,“ dodává.

Novostavba se může finančně vyplatit víc, než starý byt

4. Nepodceňte stavební pozemky

Překvapivě více peněz než samotná stavba můžou vydělat stavební pozemky. Zatímco většina investorů sleduje především byty a domy, zajímavé příležitosti mohou vznikat také na trhu stavebních pozemků. Jejich hodnota je často úzce spojena s rozvojem obcí, změnami územních plánů nebo výstavbou nové infrastruktury. Právě nové silnice, železniční spojení nebo rozšiřování měst mohou významně ovlivnit atraktivitu konkrétní lokality. Ne každý pozemek je však investicí. Klíčové je prověřit možnosti budoucí výstavby, napojení na inženýrské sítě nebo dlouhodobé rozvojové plány daného území. Rozdíl mezi pozemkem s potenciálem a pozemkem bez využití může být zásadní.

5. Garáž - hodně muziky za málo peněz

Kdo chce investovat do nemovitosti a nemá dost peněz, měl by si podle Lukáše Kovandy, hlavního ekonoma Trinity bank, pořídit investiční garáž. Garáže totiž v Česku za posledních 10 let zdražily úplně stejně jako byty, cena metru čtverečního vzrostla o takřka 210 procent. „Zejména investice do garáže v Praze, Brně či některém z dalších českých měst je poměrně málo riziková. Zástavba rezidenčními a dalšími nemovitostmi se stále rozšiřuje, takže místa pro garáže ubývá. Automobilů naopak přibývá a poptávku po garážích neochromila ani éra elektromobility. Je pohodlnější si čtyřkolého miláčka elektřinou napájet právě v garáži. Garáž je – a tedy i bude – dobře zpeněžitelná,“ radí Kovanda. Do garáže je sice třeba něco investovat ( např. do renovace, údržby, pojištění, či energií), ale tyto náklady jsou zejména při desetiletém rozpočítání v ročním vyjádření zpravidla již celkem zanedbatelné. Jak ale Kovanda upozorňuje, nevýhodou garáže je to, že její nákup nelze financovat hypotékou. „Jenže zvláště v době, jako je tato, v době poměrně drahých a pro řadu lidí tudíž nedostupných hypoték, tato nevýhoda není rozhodující. Nákup garáže přitom lze financovat například úvěrem ze stavebního spoření,“ dodává.

Hypotéka na dům u moře? Tímhle si musíte projít!

6. Ke crowdfundingu potřebujete jen drobné

Investovat se dá i bez vysokého vstupního kapitálu nebo hypotéky. Roste totiž popularita alternativních forem investování a s ní se rozvíjí crowdfundingové financování realitních projektů. Investorům umožňuje podílet se na financování developerských projektů po menších částkách a získávat pravidelné výnosy bez nutnosti vlastnit celou nemovitost. „Realitní projekty zajištěné nemovitostmi se řadí mezi investice s poměrně nízkou mírou rizika například oproti investování do jednotlivých akcií, i když jako každá investice určité riziko nesou. Právě proto je jejich obliba tak vysoká, přestože výnos okolo 9 % ročně může být nižší než v případě investování například do firemních úvěrů,” vysvětluje Alan Pock z Investown. Průměrná jednorázová investice na této platformě byla loni 3700 korun.